不動産投資対決、インベスターZ

私の評価

前回当ブログで紹介したインベスターZ
この作品の中で不動産投資編があり、主人公財前はマンションを買って賃貸に出し利回りを得れる物件を探しています。

そもそも「利回りって何?」と疑問を持っている方に不動産投資の利回り、その目安について紹介します。

不動産投資の利回りの目安

不動産投資は決してお金持ちだけができる投資ではありません。
サラリーマンでも不動産を所有し、給料とは別に安定した収入を得ている人もいます。

家賃は自分で設定することができますので、需要と供給を見て値段設定をすると良いでしょう。
高い家賃設定にすれば収益率は高くなりますが、それはあくまでも空室でないことが条件です。

家賃が高すぎて人が入らないような物件は1円にもならないどころか、修繕費用や税金などでマイナスになることもあります。
ではどのようにして家賃設定を決め、利回りを確保すればよいのでしょうか。

まず不動産は動かすことができない資産ですので、立地選びが非常に重要です。
人の入れ替わりが多かったり人口の多いようなエリアでは、強気の設定でも問題ないかもしれません。

しかし郊外など人の出入りが少ないようなエリアでは家賃を下げ、安定した運用が重要になります。
その物件の周辺エリアの開発予定も確認しておきましょう。

その地域に特化した不動産投資専門の会社もありますので、そういったところに相談するのも一つの手です。(例えば京都に特化した不動産投資会社⇒日本ホールディングス

将来的に駅ができたり、大きな施設が建設される地域では、不動産価格も上昇しやすくなります。
広い物件を運用すれば人がいるうちは良いかもしれませんが、空室になった時のリスクが高くなります。

特に初心者の場合はワンルームマンションの1部屋など、小さな不動産から運用するのが安全です。
小さい物件は複数購入することも可能になりますし、資金が少なくても購入することができます。

もし空室になったとしても、他の物件の収入があれば大きな損失になるようなことはありません。

都心部では単身世帯も多いため、ワンルームの需要は高い状態が維持されています。
ワンルームであれば利回りが5%程度、ファミリータイプであればそれよりもやや低い設定にすると良いでしょう。

ファミリーは引っ越し頻度が低いため、利回りが多少低くても安定した運用が可能です。
また、新築よりも中古で利回りの高い物件のほうがリスクが抑えられます。

新築物件は建物が建った瞬間から資産価値が大きく減少してしまいます。
中古物件は手頃な価格で購入することができますし、すでに人が入っている状態のまま売られているようなものもあります。

ただし中古を購入する場合は新耐震基準をクリアしている昭和56年以降の建物にしましょう。
老朽化が進み耐震強度の低い物件では、天災によって大きな損失を生む可能性があるからです。

また、火災保険が時価で計算される場合は、老朽化が進んだ物件ではほとんど保険金が出ないこともあります。
もしものことに備えて保険選びも重要です。